Технічний нагляд і будівельний контроль

Важливе юридичне застереження

Коли потрібен технічний нагляд замовника

• під час будівництва приватного будинку;
• під час ремонту квартири, будинку або комерційного приміщення;
• під час реконструкції або переобладнання об’єкта;
• перед початком будівництва або ремонту;
• на етапі вибору підрядника або виконроба;
• під час перевірки проєкту або технічних рішень;
• під час перевірки кошторису;
• перед оплатою етапів робіт;
• перед закриттям прихованих робіт;
• якщо замовник не має будівельного досвіду;
• якщо будівельники пропонують рішення, які викликають сумнів;
• якщо потрібно контролювати якість матеріалів і робіт;
• якщо потрібно мати технічного представника на стороні замовника.

Що входить у технічний нагляд і будівельний контроль

Контроль проєктних рішень

• аналіз проєктної документації;
• перевірка логіки конструктивних рішень;
• перевірка вузлів і примикань;
• аналіз інженерних рішень;
• виявлення технічних суперечностей;
• питання до проєктувальника;
• рекомендації щодо уточнення проєкту перед початком робіт.

Контроль кошторису

• звірка кошторису з проєктом;
• перевірка складу робіт;
• перевірка обсягів робіт і матеріалів;
• виявлення дублювання позицій;
• виявлення робіт, які не враховані в кошторисі;
• аналіз технічної обґрунтованості матеріалів;
• підготовка питань до підрядника.

Контроль матеріалів

• чи відповідають матеріали проєкту і кошторису;
• чи не замінені матеріали без погодження із замовником;
• чи відповідають матеріали умовам застосування;
• чи правильно зберігаються матеріали на об’єкті;
• чи дотримані вимоги виробника;
• чи не застосовуються несумісні матеріали;
• чи не використовуються пошкоджені або прострочені матеріали.

Контроль якості виконання робіт

• якість будівельних робіт;
• якість ремонтних робіт;
• якість оздоблювальних робіт;
• якість інженерних робіт;
• відповідність проєкту;
• відповідність кошторису;
• дотримання технології;
• геометрія, рівність, вертикальність і площинність;
• міцність, цілісність і готовність етапу до наступних робіт;
• виявлення дефектів до моменту оплати або закриття робіт.

Контроль прихованих робіт

До прихованих робіт належать

• армування перед бетонуванням;
• підготовка основи перед заливкою бетону або стяжки;
• гідроізоляція перед закриттям плиткою, стяжкою або утепленням;
• утеплення фасаду, покрівлі, мансарди або підлоги;
• пароізоляція і вентиляційні зазори;
• електропроводка перед штукатуркою або стяжкою;
• труби водопостачання, каналізації і опалення перед закриттям;
• тепла підлога перед заливкою стяжки;
• монтажні шви вікон;
• примикання, які будуть закриті наступними роботами;
• проходки комунікацій через стіни і перекриття.

Контроль етапів будівництва і ремонту

Можливі етапи контролю

• перед початком робіт;
• після демонтажу;
• після підготовки основ;
• перед бетонуванням;
• після фундаментних робіт;
• під час кладки стін і перегородок;
• перед заливкою стяжки;
• після монтажу електрики, сантехніки, опалення;
• перед закриттям прихованих робіт;
• після штукатурки;
• після стяжки;
• після гідроізоляції;
• після монтажу покрівлі;
• після утеплення фасаду;
• після монтажу інженерних систем;
• перед оплатою етапу;
• перед фінальним прийманням робіт.

Консультації замовника, будівельників і виконробів

• пояснення замовнику технічних ризиків;
• розбір спірних питань між замовником і підрядником;
• консультації щодо правильного виконання вузлів;
• питання до проєктувальника або конструктора;
• рекомендації щодо технології робіт;
• пояснення, які роботи можна приймати, а які ні;
• технічні аргументи перед виконробом або підрядником;
• допомога замовнику не платити за дефектні або невиконані роботи.

Періодичний і поетапний контроль

Періодичний контроль

Поетапний контроль

Разовий виїзд

Що саме може контролюватися

Будівельні роботи

• земляні роботи в доступних межах;
• фундамент;
• армування;
• бетонування;
• кладка стін і перегородок;
• перемички, армопояси, колони, перекриття;
• покрівля;
• фасад;
• утеплення;
• гідроізоляція;
• відмостка, дренаж, водовідведення;
• тераси, балкони, ґанки, зовнішні сходи.

Ремонтні та оздоблювальні роботи

• демонтаж і підготовка основ;
• стяжка;
• штукатурка;
• шпаклювання;
• гіпсокартонні конструкції;
• плитка;
• фарбування;
• підлогові покриття;
• монтаж дверей;
• відкоси;
• санвузли і мокрі зони;
• гідроізоляція під плиткою;
• примикання оздоблення до інженерних систем.

Інженерні системи

• електрика;
• електрощити;
• слаботочні мережі;
• водопостачання;
• каналізація;
• опалення;
• тепла підлога;
• вентиляція;
• кондиціювання;
• котельня;
• колектори, насоси, фільтри, автоматика;
• зовнішні інженерні мережі в доступних межах.

Контроль обсягів робіт і матеріалів

• площі штукатурки, шпаклювання, фарбування, плитки, стяжки, фасаду;
• довжини труб, кабелів, штроб, плінтусів, відкосів;
• об’єми бетону, розчину, засипки або інших матеріалів;
• кількість електричних, сантехнічних або вентиляційних точок;
• відповідність матеріалів фактичному обсягу робіт;
• наявність робіт, які включені в кошторис, але фактично не виконані;
• можливе дублювання позицій у кошторисі;
• роботи, які не варто оплачувати до усунення дефектів.

Результат технічного нагляду

Замовник отримує

• технічний контроль в інтересах замовника;
• перевірку проєктно-кошторисної документації;
• контроль якості робіт;
• контроль матеріалів;
• контроль прихованих робіт;
• перевірку обсягів робіт і матеріалів;
• фотофіксацію дефектів;
• перелік зауважень до підрядника;
• рекомендації щодо приймання або неприймання етапу;
• технічні консультації під час будівництва або ремонту;
• допомогу при прийманні робіт;
• технічну основу для переговорів із будівельниками.

Як проходить технічний нагляд

1. Уточнення задачі

2. Аналіз документів

3. Погодження формату контролю

4. Виїзди на об’єкт

5. Фіксація зауважень

6. Консультації і супровід рішень

Що не входить у технічний нагляд і будівельний контроль

• не виконується офіційний технічний нагляд для дозвільних процедур;
• не оформлюються документи для ДІАМ;
• не замінюється сертифікований інженер технічного нагляду там, де він обов’язковий за законом;
• не виконується державний будівельний контроль;
• не виконується судова експертиза;
• не готується висновок судового експерта;
• не оформлюється офіційний документ для суду, державних органів або контролюючих органів;
• не замінюється авторський нагляд проєктувальника;
• не виконується юридичний аналіз договору з підрядником;
• не перевіряються договірні розцінки підрядника як ринкові або неринкові;
• не виконується електролабораторія, газова перевірка або лабораторні випробування матеріалів без залучення профільної організації;
• не проводяться руйнівні розкриття без окремого погодження;
• не гарантується, що підрядник добровільно усуне всі дефекти без переговорів або юридичної процедури;
• не дається категоричний висновок щодо повністю прихованих робіт без фото, актів, доступу або розкриття.

Типові проблеми, які виявляються під час нагляду

• роботи виконуються не за проєктом;
• підрядник відступає від технології;
• застосовуються не ті матеріали, які були погоджені;
• приховані роботи закриваються без перевірки;
• обсяги робіт завищені;
• частина робіт внесена в кошторис, але фактично не виконана;
• стяжка тріскається, бухтить або кришиться;
• стіни мають неправильну геометрію;
• електрика або сантехніка виконані хаотично;
• каналізація має неправильні ухили;
• гідроізоляція виконана неповно або неправильно;
• утеплення має розриви або містки холоду;
• покрівля або фасад мають ризик протікання;
• підрядник просить оплату за дефектний або незавершений етап;
• замовник не отримує достатнього технічного пояснення від виконроба.

Пов’язані послуги

• приймання робіт від будівельників — технічна перевірка виконаних робіт перед оплатою або закриттям етапу;
• перевірка якості будівельних робіт — контроль фундаменту, бетону, кладки, перекриттів, покрівлі, фасаду і прихованих робіт;
• перевірка якості ремонтних робіт — контроль оздоблення, стін, підлоги, плитки, фарбування, сантехніки, електрики і вентиляції;
• експертиза проєкту — перевірка проєктної документації, вузлів, технічних рішень і можливих помилок;
• експертиза кошторису — аналіз кошторису, складу робіт, обсягів і технічної обґрунтованості;
• експертиза фундаменту — аналіз фундаменту, цоколя, тріщин, гідроізоляції, дренажу і впливу ґрунтів;
• експертиза покрівлі — перевірка даху, кроквяної системи, утеплення, вентиляції, примикань і протікань;
• експертиза електропроводки — перевірка електрощитів, кабелів, автоматів, розеток, заземлення і безпеки електромонтажу;
• експертиза системи опалення — перевірка котельні, труб, радіаторів, теплої підлоги, колекторів і циркуляції;
• консультація зі звітом і рекомендаціями — технічне пояснення дефектів, ризиків і подальших дій.

Нормативна база і технічні орієнтири

• законодавство, будівельні норми та стандарти
• Закон України “Про будівельні норми”
• ДБН А.3.1-5:2016 “Організація будівельного виробництва”
• ДБН А.2.2-3:2014 “Склад та зміст проєктної документації на будівництво”
• ДБН В.1.2-14:2018 “Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель і споруд”
• ДБН В.2.1-10:2018 “Основи і фундаменти будівель та споруд”
• ДБН В.2.6-220:2017 “Покриття будівель і споруд”
• ДБН В.2.6-31:2021 “Теплова ізоляція та енергоефективність будівель”
• ДБН В.2.5-64:2012 “Внутрішній водопровід та каналізація”
• ДБН В.2.5-67:2013 “Опалення, вентиляція та кондиціювання”
• ДБН В.2.5-23:2025 “Проєктування електроустановок житлових будинків та громадських будівель і споруд”
• ПУЕ — Правила улаштування електроустановок

Замовити технічний нагляд і будівельний контроль

Зв’язатися зі СтройАудит