Приймання будинку від забудовника

Головна
Приймання будинку від забудовника

Приймання будинку від забудовника

Приймання будинку від забудовника від СтройАудит — це технічна перевірка приватного будинку, котеджу, таунхауса, дуплекса або іншого житлового об’єкта перед підписанням акта приймання-передачі. Мета послуги — перевірити, чи відповідає будинок проєкту, договору, заявленій комплектації, площі, будівельним нормам, якості виконаних робіт і нормальній будівельній практиці.

За внутрішніми приміщеннями приймання будинку багато в чому схоже на приймання квартири від забудовника: перевіряються метраж, стяжка, стіни, стеля, відкоси, вікна, двері, вентиляція, електрика, водопостачання, каналізація, опалення, гідроізоляція, примикання, лічильники, якість матеріалів і дефекти виконаних робіт.

Але будинок — це не тільки внутрішні приміщення. Додатково перевіряються дах, горище, покрівля, фасад, зовнішні стіни, цоколь, фундамент у доступних зонах, відмостка, водовідведення, балкони, тераси, зовнішні сходи, доріжки, паркан, ворота, хвіртка, котельня, комунікації, свердловина, колодязь, септик, вигрібна яма, дренажне поле, аераційна станція, газопостачання та електропостачання.

Важливе юридичне застереження

СтройАудит не є судово-експертною установою, не виконує судові експертизи, не готує висновки судового експерта та не оформлює документи для судів, державних органів, органів місцевого самоврядування, ЖЕКів, ОСББ чи інших установ як офіційний експертний висновок.

Ми не маємо ліцензії на діяльність, яка потребує спеціального ліцензування, і не ставимо за мету отримання такої ліцензії. Послуги СтройАудит надаються приватним особам, покупцям нерухомості, інвесторам і власникам будинків як незалежна технічна думка спеціалістів з будівництва та технічного обстеження.

Приймання будинку від забудовника у нашому форматі не є судовою експертизою, не замінює державний контроль, авторський нагляд, технічний нагляд забудовника, сертифіковану лабораторію, газову службу, електролабораторію, проєктувальника, конструктора, геодезиста, землевпорядника або юриста. Ми виконуємо приватну технічну перевірку будинку для замовника перед прийняттям рішення щодо підписання акта приймання-передачі.

Коли потрібне приймання будинку від забудовника

перед підписанням акта приймання-передачі будинку;
перед остаточним розрахунком із забудовником або підрядником;
якщо будинок передається після будівництва без фінішного ремонту;
якщо будинок передається у форматі white box або з частковим оздобленням;
якщо потрібно перевірити фактичний метраж і відповідність проєкту;
якщо потрібно перевірити дах, фасад, цоколь, відмостку і зовнішні роботи;
якщо потрібно перевірити котельню, опалення, вентиляцію, воду, каналізацію, електрику або газ;
якщо на ділянці є свердловина, колодязь, септик, дренажне поле, аерація або інші автономні системи;
якщо потрібно зафіксувати дефекти до підписання акта;
якщо потрібно підготувати технічний перелік зауважень до забудовника.

Що перевіряється під час приймання будинку

Відповідність проєкту, договору і комплектації

Передусім будинок звіряється з тим, що замовник мав отримати за договором, проєктом, технічним описом, специфікацією, планом будинку, планом ділянки і переліком робіт забудовника.

планування будинку;
кількість поверхів і приміщень;
розташування кімнат, санвузлів, кухні, котельні, технічних приміщень;
наявність балконів, терас, ґанків, сходів, навісів;
фактична площа приміщень;
наявність заявлених інженерних систем;
наявність лічильників і вузлів обліку;
наявність зовнішніх робіт, якщо вони входять у комплектацію;
наявність паркану, воріт, хвіртки, доріжок, майданчиків, якщо вони передбачені договором;
відповідність фактичної комплектації заявленій забудовником.

Контрольний обмір площі

Під час приймання виконується контрольний обмір основних приміщень. Перевіряється фактична площа кімнат, кухні, санвузлів, коридорів, технічних приміщень, котельні, балконів, терас або інших зон у межах доступного технічного обміру.

звірка фактичного метражу з договором або планом;
перевірка габаритів приміщень;
перевірка геометрії приміщень;
виявлення істотних відхилень площі;
фіксація складних або неправильно виконаних зон;
підготовка питань до забудовника щодо розбіжностей.

Внутрішні приміщення

Внутрішні приміщення будинку перевіряються за тією самою логікою, що і квартира від забудовника: стяжки, стіни, стелі, перегородки, відкоси, вікна, двері, вентиляція, комунікації, гідроізоляція, оздоблення, геометрія і готовність до подальшого ремонту або експлуатації.

Стіни, перегородки і примикання

вертикальність стін;
площинність стін;
кривизна кутів;
тріщини, раковини, пустоти, відшарування;
якість кладки або штукатурки;
матеріал і товщина перегородок;
примикання перегородок до перекриття;
зазори, розриви або погане заповнення швів;
готовність поверхонь до подальшого оздоблення.

Стяжка, підлога і перекриття

рівність стяжки;
локальні перепади;
тріщини в стяжці;
бухтіння, відшарування, пиління або крихкість;
наявність демпферної стрічки;
наявність компенсаційних швів;
прогини підлоги або перекриттів;
порожнини, напливи, будівельне сміття або сторонні включення;
придатність основи до подальшого покриття.

Стеля

тріщини на стелі;
напливи, перепади і хвилі;
непровібровані ділянки бетону;
раковини і порожнини;
оголена арматура;
сліди протікань;
якість міжповерхових проходок;
примикання до стін і перегородок;
готовність до подальшого оздоблення.

Вікна, двері, відкоси

цілісність склопакетів;
відсутність тріщин, сколів, подряпин і запотівання всередині склопакета;
робота фурнітури;
щільність притиску стулок;
відсутність продування;
стан ущільнювачів;
якість монтажного шва;
внутрішні і зовнішні відкоси;
відливи, примикання, герметизація;
ризик протікання або промерзання віконного вузла.

Дах, горище і покрівля

На відміну від квартири, під час приймання будинку обов’язково потрібно перевіряти дах, горище і покрівлю. Саме покрівля часто створює приховані проблеми: протікання, конденсат, дефекти утеплення, погану вентиляцію, неправильні примикання, проблеми водовідведення і дорогий майбутній ремонт.

Що перевіряється на даху і покрівлі

тип і стан покрівельного покриття;
якість монтажу покрівлі;
стан коника, ендов, карнизів, примикань;
примикання до димоходів, вентиляційних каналів, мансардних вікон;
наявність слідів протікання;
стан гідроізоляційних і пароізоляційних шарів у доступних місцях;
утеплення покрівлі або горищного перекриття;
вентиляція покрівельного пирога;
стан водостічної системи;
правильність відведення води від будинку;
наявність снігозатримувачів, якщо вони передбачені проєктом;
ризик протікання, конденсату або промерзання.

Горище і мансарда

доступність горища для огляду;
стан кроквяної системи;
сліди намокання деревини;
сліди конденсату;
пліснява або запах сирості;
якість утеплення;
наявність пароізоляції;
вентиляційні зазори;
примикання утеплення до стін, мауерлату, вікон, проходок;
потреба в окремій експертизі покрівлі або мансарди.

Фасад, зовнішні стіни і теплоізоляція

Фасад будинку перевіряється на якість утеплення, штукатурного або облицювального шару, примикань, цоколя, відкосів, відливів, герметизації, водовідведення і відсутність видимих дефектів, які можуть призвести до промерзання, замокання або руйнування фасадної системи.

тріщини фасаду;
відшарування, здуття або пошкодження штукатурки;
якість фасадної теплоізоляції;
видимі дефекти армувального шару;
примикання фасаду до вікон, дверей, покрівлі, цоколя і терас;
зовнішні відкоси;
відливи, крапельники, герметизація;
сліди затікання води;
містки холоду у видимих або підозрілих зонах;
потреба в тепловізійному обстеженні за відповідних умов.

Фундамент, цоколь і відмостка

Фундамент у готовому будинку зазвичай доступний лише частково, але під час приймання можна оцінити цоколь, тріщини, відмостку, водовідведення, дренаж, висоли, вологу, просідання, стан ґрунту біля будинку і ризик замокання нижньої частини будівлі.

тріщини в цоколі або нижній частині стін;
висоли, волога, відшарування оздоблення;
стан гідроізоляції у доступних місцях;
наявність і стан відмостки;
ухил відмостки від будинку;
примикання відмостки до цоколя;
наявність просідань або провалів біля будинку;
відведення дощової води від фундаменту;
дренаж, якщо він передбачений проєктом;
потреба в окремій експертизі фундаменту.

Балкони, тераси, ґанки і зовнішні сходи

наявність ухилів для стікання води;
наявність водовідвідних отворів або організованого водовідведення;
стан гідроізоляції;
тріщини, відколи, раковини, напливи;
примикання до фасаду і дверей;
стан плит, сходинок, майданчиків;
безпека огороджень;
якість облицювання або покриття;
ризик протікання у конструкції або всередину будинку;
ризик промерзання в зоні примикань.

Зовнішні роботи на ділянці

Якщо за договором забудовник передає не тільки будинок, а й зовнішні роботи на ділянці, вони також перевіряються. Це можуть бути доріжки, майданчики, паркан, ворота, хвіртка, вимощення, під’їзд, дренаж, зливова каналізація, благоустрій або технічні вузли комунікацій.

доріжки і майданчики;
ухили покриттів і відведення води;
паркан;
ворота;
хвіртка;
фурнітура, петлі, замки, автоматика воріт, якщо вона передбачена;
якість бетонування або монтажу стовпів;
відсутність просідань, тріщин, перекосів;
зливова каналізація і водовідведення;
відповідність зовнішніх робіт договору і комплектації.

Котельня і система опалення

Котельня — один із найважливіших технічних вузлів будинку. Під час приймання перевіряється наявність обладнання, правильність розміщення, доступність обслуговування, видимий стан труб, колекторів, насосів, груп безпеки, вентиляції, димоходу, автоматики і відповідність фактичного виконання проєкту.

наявність котла або місця під котел;
тип котла і його відповідність договору;
наявність димоходу або коаксіального каналу;
стан димоходу і примикань;
наявність вентиляції в котельні;
доступ до обладнання для обслуговування;
насоси, колектори, запірна арматура;
групи безпеки, розширювальні баки, фільтри;
тепла підлога, радіатори, контури опалення;
відсутність видимих протікань;
відповідність системи опалення проєктній логіці;
потреба в окремій експертизі системи опалення.

СтройАудит не виконує пуск газу, не налаштовує котел як сервісна організація і не замінює офіційне введення газового обладнання в експлуатацію.

Вентиляція по будинку

Вентиляція перевіряється не тільки в санвузлах і кухні, а й по всьому будинку: котельня, технічні приміщення, гардеробні, підвал, мансарда, гараж, санвузли, кухня, житлові приміщення, вентиляційні канали, приплив і витяжка.

наявність вентиляційних каналів;
наявність відкритих вентиляційних отворів;
наявність природної гравітаційної тяги;
відсутність зворотної тяги;
вентиляція котельні;
вентиляція санвузлів і кухні;
вентиляція підвалу, льоху або технічних приміщень;
вентиляція горища або покрівельного пирога;
ризик конденсату, запахів, плісняви або неправильної роботи інженерних систем.

Водопостачання

Водопостачання будинку може бути централізованим або автономним. Під час приймання перевіряється фактична наявність системи, вузол обліку, свердловина, колодязь, насосне обладнання, труби, фільтри, автоматика, тиск, доступність обслуговування і відповідність договору.

Централізоване водопостачання

наявність вводу води в будинок;
наявність вузла обліку;
лічильник води;
запірна арматура;
фільтри, редуктори, зворотні клапани, якщо вони передбачені;
доступ до вузла обліку;
відсутність видимих протікань;
відповідність фактичного вузла проєкту або технічним умовам.

Свердловина або колодязь

наявність свердловини або колодязя;
наявність насосного обладнання;
стан кесона, приямка або технічного вузла;
захист від замерзання;
доступ до обслуговування;
наявність гідроакумулятора, автоматики, фільтрів;
видимий стан труб і з’єднань;
питання щодо аналізу води і продуктивності джерела.

Перевірка свердловини або колодязя під час приймання не замінює лабораторний аналіз води, гідрогеологічне дослідження або офіційні документи на джерело водопостачання.

Каналізація по будинку

Внутрішня каналізація будинку перевіряється на наявність стояків, відводів, ревізій, ухилів у доступних місцях, якість проходок, герметизацію, шумоізоляцію, доступність обслуговування і відсутність видимих дефектів.

наявність каналізаційних стояків і відводів;
діаметр і тип труб відповідно до проєкту;
ухили труб у доступних зонах;
наявність ревізій;
якість кріплення труб;
герметизація проходок через перекриття і стіни;
бетонування або закладення міжповерхових отворів;
шумоізоляція каналізаційних стояків, якщо вона передбачена;
відсутність запахів, протікань, відкритих щілин або будівельного сміття.

Очисні споруди і зовнішня каналізація

Якщо будинок має автономну каналізацію, під час приймання потрібно перевірити не тільки внутрішні труби, а й зовнішню систему: вигрібну яму, септик, дренажне поле, аераційну станцію, фільтраційний колодязь, переливи, вентиляцію і доступ для обслуговування.

Що перевіряється

тип очисної споруди: вигрібна яма, септик, дренажне поле, аераційна станція або інше рішення;
відповідність фактичного рішення договору і проєкту;
розташування відносно будинку, свердловини, колодязя, меж ділянки;
наявність люків і доступу для обслуговування;
видимий стан камер, переливів, труб і вентиляції;
наявність насосів або компресора, якщо це аераційна система;
електроживлення обладнання;
наявність дренажного поля або фільтраційного елемента, якщо він передбачений;
ризик запахів, підтоплення, переповнення або забруднення ділянки;
питання щодо паспорта обладнання, інструкції та сервісного обслуговування.

Приймання очисних споруд не замінює екологічну, санітарну, гідрогеологічну або проєктну експертизу. Якщо є ризик неправильного розташування, підтоплення, високих ґрунтових вод або забруднення джерела води, потрібна окрема профільна перевірка.

Газопостачання

Газопостачання перевіряється тільки в межах візуального і документального приймання: наявність газового вводу, лічильника, труб, котла, димоходу, вентиляції, доступу до обладнання і відповідності фактичної комплектації договору.

наявність газового вводу;
наявність газового лічильника;
наявність запірної арматури;
наявність котла або місця під котел;
наявність димоходу або коаксіального каналу;
стан видимих газових труб;
вентиляція приміщення з газовим обладнанням;
наявність документів або питань до газової служби;
видимі незавершені або небезпечні вузли.

СтройАудит не виконує випробування газових мереж, не підключає газ, не виконує пуск газового обладнання і не замінює газову службу або сервісну організацію.

Електропостачання

Електропостачання будинку перевіряється на наявність вводу, щита, лічильника, автоматичних вимикачів, заземлення, розподілу груп, маркування, видимих дефектів монтажу і готовності системи до безпечної експлуатації в межах доступного огляду.

наявність електричного вводу;
наявність електролічильника;
наявність головного і внутрішніх електрощитів;
автомати, УЗО, диференційні автомати, захисти;
маркування груп;
стан кабелів у доступних місцях;
наявність заземлення і захисного провідника;
видимі ознаки перегріву або пошкодження;
наявність розеток, вимикачів, освітлення відповідно до комплектації;
потреба в електролабораторії або окремій експертизі електропроводки.

Перевірка електрики під час приймання не замінює електролабораторію і повні електровимірювання, але дозволяє виявити очевидні дефекти, небезпечні рішення і питання до забудовника.

Ділянка і загальна технічна логіка будинку

Будинок потрібно приймати не як окрему коробку, а як об’єкт на ділянці. Важливо оцінити, як організовано під’їзд, водовідведення, відмостку, зовнішні комунікації, ухили ділянки, доступ до сервісних зон, розташування септика, свердловини, колодязя, дренажу, паркану і воріт.

під’їзд до будинку;
ухили ділянки;
відведення дощової води;
ризик підтоплення будинку;
розташування свердловини, колодязя, септика, дренажу;
доступ до котельні, очисних споруд, вузлів обліку;
логіка прокладання зовнішніх комунікацій;
зони, де можуть бути приховані труби або кабелі;
потреба в додатковій перевірці ділянки або земельно-технічній експертизі.

Допустимі відхилення і якість робіт

Під час приймання будинку важливо оцінювати не тільки наявність робіт, а і якість їх виконання. Для внутрішніх поверхонь, стяжок, стін, перегородок, стель і оздоблення застосовуються ті самі підходи, що і при прийманні квартири: перевірка площинності, вертикальності, горизонтальності, тріщин, міцності, примикань і готовності до подальших робіт.

стіни — вертикальність, площинність, кути, тріщини, примикання;
стяжка — рівність, твердість, тріщини, бухтіння, демпферна стрічка;
стеля — прогини, перепади, тріщини, непровібрований бетон, оголена арматура;
перегородки — матеріал, товщина, примикання до перекриттів, стабільність;
вікна — склопакети, фурнітура, відкоси, відливи, герметичність;
фасад — утеплення, тріщини, примикання, відливи, гідроізоляція;
дах — покриття, примикання, вентиляція, водовідведення, утеплення;
комунікації — наявність, доступність, відповідність проєкту, безпечність і обслуговування.

Конкретні допустимі відхилення залежать від проєкту, договору, виду робіт, типу матеріалів, стадії готовності будинку, ДБН, ДСТУ та технологічних карт виробників. У звіті дефекти формулюються з урахуванням фактичного стану і документів забудовника.

Типові дефекти при прийманні будинку

розбіжність фактичної площі з договором або планом;
криві стіни, кути, перегородки;
тріщини в стяжці, стінах, стелі або фасаді;
слабка або нерівна стяжка;
непровібрований бетон, раковини, оголена арматура;
погано виконані проходки комунікацій;
дефекти покрівлі або водостічної системи;
сліди протікання на горищі або стелі;
дефекти утеплення мансарди або фасаду;
погана вентиляція покрівлі, котельні або санвузлів;
волога в підвалі, цоколі або на першому поверсі;
неправильна відмостка або відведення води до будинку;
неякісний монтаж вікон, відкосів, відливів;
неповна або неякісна комплектація котельні;
помилки каналізації, септика, дренажного поля або аерації;
відсутність доступу до вузлів обслуговування;
дефекти паркану, воріт, хвіртки, доріжок або зовнішніх робіт;
невідповідність фактичного стану заявленій комплектації.

Як проходить приймання будинку

1. Попередній аналіз документів

Перед виїздом бажано надати договір, проєкт, план будинку, план ділянки, технічний опис, специфікацію, схеми інженерних систем, інформацію про комплектацію, фото прихованих робіт і перелік питань, які турбують замовника.

2. Огляд внутрішніх приміщень

Перевіряються площі, стяжки, стіни, стелі, перегородки, вікна, двері, відкоси, вентиляція, водопостачання, каналізація, опалення, електрика, гідроізоляція і готовність внутрішніх приміщень до ремонту або експлуатації.

3. Огляд зовнішньої частини будинку

Перевіряються дах, горище, покрівля, фасад, цоколь, відмостка, балкони, тераси, зовнішні сходи, примикання, відливи, водостоки, водовідведення і зовнішні дефекти.

4. Огляд інженерних систем

Перевіряються котельня, опалення, вентиляція, електропостачання, водопостачання, каналізація, газопостачання, свердловина, колодязь, септик, дренажне поле, аерація або інші системи, які входять у комплектацію будинку.

5. Огляд ділянки і зовнішніх робіт

Перевіряються доріжки, паркан, ворота, хвіртка, під’їзд, ухили, водовідведення, зовнішні комунікації, благоустрій і відповідність зовнішніх робіт договору.

6. Фіксація дефектів

Усі виявлені дефекти фіксуються у фото, описуються технічно зрозуміло і групуються за розділами: внутрішні роботи, конструкції, покрівля, фасад, цоколь, інженерія, ділянка, зовнішні роботи, комунікації.

7. Звіт або дефектний перелік

Після приймання готується звіт або дефектний перелік для замовника. Його можна використовувати для переговорів із забудовником, внесення зауважень до акта приймання-передачі або вимоги усунення дефектів.

Що отримує замовник

технічну перевірку будинку перед прийманням;
перевірку внутрішніх приміщень;
перевірку даху, горища, покрівлі, фасаду, цоколя і відмостки;
перевірку котельні, опалення, вентиляції, електрики, води, каналізації і газу в доступних межах;
перевірку зовнішніх робіт на ділянці;
контрольний обмір площі;
перелік виявлених дефектів;
фотофіксацію дефектів;
пояснення критичності недоліків;
рекомендації щодо внесення зауважень до акта;
технічну основу для переговорів із забудовником;
звіт або дефектний перелік для замовника.

Що не входить у приймання будинку від забудовника

не виконується судова експертиза;
не готується висновок судового експерта;
не оформлюється офіційний документ для суду, державних органів або контролюючих органів;
не виконується юридична перевірка договору із забудовником;
не замінюється адвокат, юрист або нотаріус;
не виконується офіційна технічна інвентаризація будинку;
не замінюється електролабораторія;
не виконується пуск газу або перевірка газових мереж як газовою службою;
не виконується лабораторний аналіз води зі свердловини або колодязя;
не виконується екологічна або санітарна експертиза септика, вигрібної ями, дренажного поля або аераційної станції;
не виконується повний конструктивний розрахунок будинку замість конструктора;
не проводяться руйнівні розкриття без окремого погодження;
не гарантується, що забудовник добровільно усуне всі дефекти без переговорів або юридичної процедури;
не дається категоричний висновок щодо прихованих конструкцій без доступу, розкриття, проєкту або фото прихованих робіт.

Пов’язані послуги

приймання квартири від забудовника — технічне приймання квартири перед підписанням акта;
приймання робіт від будівельників — перевірка виконаних робіт перед оплатою або закриттям етапу;
перевірка будинку перед купівлею — технічна перевірка приватного будинку, ділянки, фундаменту, покрівлі та інженерії;
перевірка якості будівельних робіт — контроль фундаменту, бетону, кладки, перекриттів, покрівлі, фасаду і прихованих робіт;
експертиза фундаменту — аналіз фундаменту, цоколя, тріщин, гідроізоляції, дренажу і впливу ґрунтів;
експертиза покрівлі — перевірка даху, кроквяної системи, утеплення, вентиляції, примикань і протікань;
експертиза системи опалення — перевірка котельні, труб, радіаторів, теплої підлоги, колекторів і циркуляції;
експертиза електропроводки — перевірка електрощитів, кабелів, автоматів, розеток, заземлення і безпеки електромонтажу;
експертиза води та водопостачання — перевірка води, труб, тиску, водопідготовки, свердловини або системи подачі води;
тепловізійне обстеження — пошук тепловтрат, містків холоду, вологи, дефектів утеплення і температурних аномалій;
консультація зі звітом і рекомендаціями — технічне пояснення дефектів, ризиків і подальших дій.

Нормативна база і технічні орієнтири

Під час приймання будинку від забудовника ми можемо орієнтуватися на договір, проєкт, технічний опис будинку, документи забудовника, державні будівельні норми, ДСТУ, технологічні карти виробників матеріалів, виконавчу документацію, фото прихованих робіт і практику якісного будівництва.

Замовити приймання будинку від забудовника

Щоб замовити приймання будинку від забудовника, надішліть адресу або назву котеджного містечка, площу будинку, кількість поверхів, план будинку, план ділянки, договір або технічний опис, дату приймання, інформацію про комплектацію будинку, інженерні системи, зовнішні роботи і питання, які вас турбують.

Після попереднього аналізу ми погодимо формат виїзду, перелік перевірок, необхідні інструменти, можливість обміру, фотофіксації, тепловізійного обстеження, перевірки вологості, вентиляції, покрівлі, фасаду, цоколя, відмостки, котельні, водопостачання, каналізації, електрики, газу, септика, свердловини, зовнішніх робіт і підготовки дефектного переліку для забудовника.

Зв’язатися зі СтройАудит