[email protected] +38 050 520-26-46

Перевірка квартири перед купівлею

Перевірка квартири перед купівлею від СтройАудит — це технічний огляд квартири та багатоквартирного будинку перед прийняттям рішення про купівлю. Мета перевірки — оцінити фактичний технічний стан квартири, виявити будівельні помилки, приховані дефекти, проблеми ремонту, інженерних систем, вологи, вентиляції, електрики, опалення, а також ризики, пов’язані зі станом усього будинку.

Квартира не існує окремо від будинку. Навіть якщо сама квартира виглядає добре, проблеми можуть бути у даху, фасаді, фундаменті, підвалі, стояках, перекриттях, вентиляційних каналах, міжпанельних швах, під’їзді, інженерних мережах або технічному стані будівлі в цілому.

Старий житловий фонд часто має приховані проблеми: зношені комунікації, слабку вентиляцію, вологу, тріщини, протікання, нерівні перекриття, стару електрику, погану шумоізоляцію і ризики капітальних ремонтів. Новий житловий фонд також не є винятком: у новобудовах часто зустрічаються помилки будівництва, дефекти монтажу, проблеми з фасадом, вікнами, вентиляцією, стяжкою, опаленням і загальнобудинковими системами.

Що дає перевірка квартири перед купівлею

  • оцінку технічного стану квартири;
  • оцінку технічного стану багатоквартирного будинку в доступних зонах;
  • перелік виявлених дефектів і помилок;
  • розуміння критичних і некритичних проблем;
  • орієнтовну вартість усунення виявлених недоліків;
  • технічні аргументи для торгу з продавцем;
  • розуміння майбутніх витрат після купівлі;
  • можливість порівняти кілька квартир між собою;
  • захист від купівлі квартири з красивим ремонтом, який приховує технічні проблеми.

Важливе юридичне застереження

СтройАудит не є судово-експертною установою, не виконує судові експертизи, не готує висновки судового експерта та не оформлює документи для судів, державних органів, органів місцевого самоврядування, ЖЕКів, ОСББ чи інших установ як офіційний експертний висновок.

Ми не маємо ліцензії на діяльність, яка потребує спеціального ліцензування, і не ставимо за мету отримання такої ліцензії. Послуги СтройАудит надаються приватним особам, покупцям, власникам нерухомості, інвесторам і підприємствам як незалежна технічна думка спеціалістів з будівництва.

Перевірка квартири перед купівлею не є юридичною перевіркою права власності, не замінює нотаріуса, юриста, оцінювача, управителя будинку, ОСББ, ЖЕК, забудовника або судового експерта. Ми перевіряємо технічний стан квартири, доступних частин будинку, видимі дефекти, ризики експлуатації, орієнтовні витрати на усунення проблем і технічну логіку об’єкта.

Коли потрібна перевірка квартири перед купівлею

  • перед внесенням авансу або завдатку;
  • перед підписанням попереднього договору;
  • перед остаточним рішенням про купівлю;
  • якщо квартира має свіжий ремонт і потрібно зрозуміти, що під ним;
  • якщо квартира розташована на останньому поверсі і є ризик проблем з дахом;
  • якщо квартира розташована на першому поверсі і є ризик проблем з підвалом, вологістю або фундаментом;
  • якщо є тріщини, волога, пліснява, запах сирості або сліди протікань;
  • якщо будинок старий, панельний, цегляний, після реконструкцій або з невідомим технічним станом;
  • якщо це новобудова і потрібно перевірити якість виконання робіт;
  • якщо продавець не може пояснити стан електрики, опалення, вентиляції, стояків або ремонту;
  • якщо потрібно порівняти кілька квартир і вибрати найменш ризикований варіант;
  • якщо потрібно підготувати технічні аргументи для торгу з продавцем.

Що перевіряється у квартирі

Загальний технічний стан квартири

Під час огляду оцінюється загальна технічна картина: стан ремонту, стін, підлоги, стелі, вікон, дверей, інженерії, ознаки прихованих дефектів, сліди старих протікань, переробок, неякісного ремонту або спроб приховати проблему перед продажем.
  • загальний стан квартири;
  • якість ремонту;
  • видимі дефекти і пошкодження;
  • ознаки старих протікань або аварій;
  • сліди переробок і перепланувань;
  • якість оздоблення;
  • логіка розміщення інженерних систем;
  • орієнтовна складність майбутнього ремонту.

Стіни, стеля, підлога і перекриття

Перевіряються тріщини, деформації, нерівності, сліди вологи, відшарування оздоблення, стан стяжки, перекриттів, перегородок і можливі наслідки старих або нових будівельних помилок.
  • тріщини у стінах і стелі;
  • нерівності підлоги;
  • стан стяжки;
  • ознаки просідання або деформації;
  • відшарування штукатурки або фарби;
  • сліди замокання;
  • стан міжкімнатних перегородок;
  • ризик прихованих проблем під оздобленням.

Волога, пліснява і протікання

Волога і пліснява — одні з найважливіших ризиків при купівлі квартири. Причина може бути в даху, фасаді, міжпанельних швах, підвалі, сусідніх квартирах, стояках, вентиляції, холодних стінах або неправильному ремонті.
  • вологі плями на стінах або стелі;
  • сліди старих протікань;
  • пліснява в кутах, за меблями або біля вікон;
  • конденсат на вікнах;
  • запах сирості;
  • висоли або відшарування оздоблення;
  • ризик протікання з даху або від сусідів;
  • потреба в обстеженні вологих стін або тепловізійній перевірці.

Вікна, балкон і лоджія

Вікна, балкони і лоджії часто приховують проблеми з монтажем, промерзанням, протіканням, конденсатом, холодними відкосами, поганою герметизацією або незаконними переробками.
  • стан вікон;
  • робота фурнітури;
  • якість монтажу;
  • продування і холодні відкоси;
  • конденсат на склі;
  • стан балкона або лоджії;
  • сліди протікання;
  • ризик промерзання;
  • самовільне скління або утеплення балкона;
  • стан примикань і відливів.

Електропроводка

Електрика перевіряється з точки зору безпеки, логіки монтажу, стану щита, автоматів, розеток, вимикачів, заземлення, навантаження і готовності квартири до сучасної техніки.
  • електрощит;
  • автомати, ПЗВ, дифавтомати;
  • наявність і логіка заземлення;
  • стан розеток і вимикачів;
  • окремі лінії для кухні, бойлера, кондиціонерів, пральної машини або духовки;
  • ризик перевантаження;
  • ознаки старої або небезпечної проводки;
  • потреба в окремій експертизі електропроводки.

Опалення

Перевіряється тип опалення, стан радіаторів, труб, стояків, індивідуального опалення, теплої підлоги, регулювання, сліди протікань і ризик майбутніх витрат.
  • радіатори і підключення;
  • стояки опалення;
  • сліди протікань;
  • рівномірність прогріву;
  • наявність терморегулювання;
  • тепла підлога, якщо вона є;
  • індивідуальне опалення, якщо воно передбачене;
  • ризик незаконних або технічно неправильних переробок.

Водопостачання, каналізація і санвузли

Санвузли, кухня, стояки, труби, бойлер, лічильники, каналізація і приховані підключення часто створюють найбільше проблем після купівлі, особливо якщо ремонт зроблений без якісного технічного контролю.
  • стояки холодної та гарячої води;
  • стояки каналізації;
  • стан труб у доступних місцях;
  • сліди протікань;
  • тиск води;
  • бойлер і його підключення;
  • запірна арматура;
  • лічильники;
  • гідроізоляція санвузла, якщо є ознаки проблем;
  • запах каналізації;
  • ризик прихованих помилок у ремонті.

Вентиляція

Погана вентиляція може призводити до плісняви, конденсату, запахів, підвищеної вологості і нездорового мікроклімату. У квартирах часто зустрічаються забиті канали, неправильні підключення витяжок або зворотна тяга.
  • наявність вентиляційних каналів;
  • перевірка тяги;
  • зворотна тяга;
  • вплив кухонної витяжки;
  • вентиляція санвузлів;
  • ознаки підвищеної вологості;
  • ризик плісняви;
  • потреба в додатковій перевірці вентиляції.

Перевірка багатоквартирного будинку

Окремий важливий етап — оцінка самого будинку в доступних зонах. Стан квартири може бути хорошим, але технічні проблеми будинку можуть створити великі витрати або незручності після купівлі.

Дах і останній поверх

Для квартир на останніх поверхах особливо важливо перевіряти ризик протікань, стан покрівлі, технічного поверху, парапетів, водостоків, утеплення і сліди старих аварій.
  • ознаки протікань на стелі;
  • стан технічного поверху, якщо є доступ;
  • сліди замокання у під’їзді;
  • стан покрівлі в доступних зонах;
  • водовідведення з даху;
  • ризик повторних протікань;
  • потреба в окремій експертизі покрівлі.

Фундамент, підвал і перший поверх

Для квартир на першому поверсі та у старому фонді важливо перевірити підвал, вологість, запах, стан фундаменту, тріщини, інженерні мережі, каналізацію, затоплення і загальний технічний стан нижньої частини будинку.
  • стан підвалу в доступних зонах;
  • волога і запах сирості;
  • сліди підтоплення;
  • стан труб у підвалі;
  • тріщини у цоколі або стінах;
  • ризик плісняви в квартирі через підвал;
  • ризик проблем із фундаментом;
  • потреба в окремій будівельно-технічній експертизі.

Стіни, фасад і міжпанельні шви

Фасад і зовнішні стіни впливають на тепловтрати, промерзання, вологу і плісняву в квартирі. Для панельних будинків особливо важливі міжпанельні шви, а для старих цегляних будинків — тріщини, волога і стан кладки.
  • тріщини на фасаді;
  • стан міжпанельних швів;
  • промерзання зовнішніх стін;
  • відшарування фасаду;
  • сліди замокання;
  • самовільне утеплення окремих квартир;
  • ризик теплових мостів;
  • потреба в тепловізійному обстеженні.

Під’їзд, сходова клітка і загальні зони

Стан під’їзду часто показує рівень обслуговування будинку. Волога, тріщини, запах каналізації, старі електрощити, пошкоджені сходи, протікання або занедбані технічні зони можуть бути сигналом майбутніх проблем.
  • стан під’їзду;
  • тріщини на сходовій клітці;
  • волога або протікання;
  • запахи з підвалу або каналізації;
  • стан загальних електрощитів;
  • стан вхідної групи;
  • наявність технічного поверху або підвалу;
  • загальна якість обслуговування будинку.

Загальнобудинкові інженерні мережі

Навіть якщо в квартирі зроблений хороший ремонт, старі або проблемні загальнобудинкові мережі можуть створювати аварії, низький тиск води, погане опалення, запахи каналізації або перебої з електрикою.
  • стояки водопостачання;
  • стояки каналізації;
  • стояки опалення;
  • загальні електромережі;
  • вентиляційні канали;
  • сліди старих аварій;
  • ризик майбутньої заміни мереж;
  • питання до ОСББ, управителя або ЖЕКу.

Старий житловий фонд

Старі будинки можуть мати добру локацію, товсті стіни і зручне планування, але технічно вони часто потребують уважної перевірки. Основні ризики — знос конструкцій, старі мережі, погана вентиляція, волога, тріщини, дерев’яні перекриття, самовільні перепланування і приховані дефекти після косметичного ремонту.
  • зношені комунікації;
  • стара електропроводка;
  • проблеми з вентиляцією;
  • тріщини і деформації;
  • волога в підвалах і на перших поверхах;
  • протікання покрівлі на останніх поверхах;
  • дерев’яні або змішані перекриття в окремих типах будинків;
  • самовільні перепланування;
  • приховування проблем косметичним ремонтом;
  • майбутні витрати на капітальні ремонти.

Новобудови

Новий будинок не гарантує відсутність дефектів. У новобудовах часто зустрічаються проблеми з якістю стяжки, штукатурки, вікон, фасаду, вентиляції, опалення, електрики, стояків, гідроізоляції санвузлів, міжквартирної шумоізоляції і загальнобудинкових систем.
  • дефекти стяжки і штукатурки;
  • нерівні стіни і підлоги;
  • продування вікон;
  • поганий монтаж віконних вузлів;
  • проблеми з вентиляцією;
  • слабка шумоізоляція;
  • помилки електромонтажу;
  • проблеми опалення;
  • дефекти фасаду;
  • протікання терас, балконів або покрівлі;
  • неякісне виконання місць загального користування.

Оцінка вартості виявлених помилок

Під час перевірки квартири перед купівлею важливо не лише знайти дефекти, а й зрозуміти, скільки приблизно може коштувати їх усунення. Це допомагає покупцю прийняти рішення і підготувати аргументи для торгу з продавцем.

Ми можемо орієнтовно оцінити

  • вартість переробки електрики;
  • вартість ремонту санвузла або гідроізоляції;
  • вартість заміни або ремонту вікон;
  • вартість усунення вологи і плісняви;
  • вартість ремонту стяжки, стін або стелі;
  • вартість переробки вентиляції в межах можливого;
  • вартість усунення протікань у доступній зоні;
  • вартість модернізації опалення;
  • вартість додаткових спеціалізованих перевірок;
  • орієнтовний резерв, який покупцю потрібно закласти після купівлі.
Оцінка вартості є орієнтовною і призначена для приватного рішення покупця та переговорів із продавцем. Вона не є офіційною оцінкою майна, кошторисом для суду або гарантією майбутньої ціни робіт.

Документація для торгу з продавцем

За результатами перевірки можна підготувати технічну аргументацію для переговорів із продавцем: перелік дефектів, фото, пояснення ризиків і орієнтовну вартість усунення. Це допомагає вести розмову про ціну на підставі фактів.
  • фото дефектів;
  • перелік технічних проблем;
  • пояснення, чому це важливо;
  • орієнтовна вартість усунення;
  • поділ проблем на критичні та некритичні;
  • перелік робіт, які покупець буде змушений виконати після купівлі;
  • питання до продавця, ОСББ, управителя або забудовника;
  • рекомендації щодо додаткової перевірки перед угодою.

Усна консультація без письмового звіту

Не завжди покупцю потрібен письмовий звіт. У багатьох випадках достатньо виїзду спеціаліста на об’єкт, огляду квартири і будинку та детальної усної консультації на місці або після перегляду.
  • швидка оцінка, чи варто розглядати квартиру далі;
  • попереднє порівняння кількох квартир;
  • розуміння технічних ризиків;
  • питання, які потрібно поставити продавцю;
  • економія часу і бюджету на етапі первинного вибору;
  • можливість швидко відмовитися від проблемного об’єкта.

Перегляд кількох квартир за один раз

Якщо покупець розглядає кілька квартир, можна організувати перегляд кількох об’єктів за один виїзд або в один день. Це дозволяє порівняти не тільки площу, ремонт і локацію, а й технічний стан квартири, будинку, інженерії та майбутні витрати.
  • видно різницю між красивим ремонтом і реально якісним станом;
  • можна порівняти старий фонд і новобудову;
  • легше оцінити ризики першого або останнього поверху;
  • можна відсіяти квартири з критичними дефектами;
  • покупець отримує технічну логіку вибору, а не лише емоційне враження.

Як проходить перевірка квартири перед купівлею

1. Попереднє уточнення об’єкта

Замовник надсилає посилання на оголошення, адресу або район, фото, поверх, площу, тип будинку, рік будівництва, інформацію про ремонт і питання, які викликають сумніви.

2. Узгодження формату

Ми узгоджуємо формат: усна консультація без звіту, огляд з фотофіксацією, короткий перелік дефектів, розширений звіт, перевірка однієї квартири або перегляд кількох об’єктів.

3. Огляд квартири

У квартирі перевіряються стіни, стеля, підлога, вікна, двері, балкон, санвузли, кухня, електрика, опалення, вентиляція, водопостачання, каналізація, волога, пліснява, ремонт і доступні технічні вузли.

4. Огляд будинку в доступних зонах

За можливості оглядаються під’їзд, фасад, підвал, технічний поверх, дах, загальні зони, стояки, електрощити, сліди протікань, тріщини, волога, стан входу і загальне обслуговування будинку.

5. Технічна оцінка

Після огляду визначаються основні дефекти, їхній можливий вплив, орієнтовна складність усунення, критичність проблем і доцільність додаткових спеціалізованих перевірок.

6. Рекомендації покупцю

Покупець отримує технічне пояснення: які проблеми критичні, які можна виправити, які потребують додаткової перевірки, які можуть бути підставою для торгу, а які роблять купівлю занадто ризикованою.

Що отримує замовник

  • усну консультацію на об’єкті або після огляду;
  • перелік основних технічних проблем;
  • фотофіксацію дефектів, якщо це передбачено форматом;
  • оцінку критичності виявлених проблем;
  • орієнтовну вартість усунення помилок;
  • технічні аргументи для торгу з продавцем;
  • питання до продавця, ОСББ, управителя, ЖЕКу або забудовника;
  • рекомендації щодо додаткових перевірок;
  • розуміння, чи варто продовжувати переговори щодо купівлі;
  • порівняльну думку щодо кількох квартир, якщо перевіряється декілька об’єктів.

Що не входить у перевірку квартири перед купівлею

  • не виконується судова експертиза;
  • не готується висновок судового експерта;
  • не виконується юридична перевірка права власності, арештів, іпотек або судових спорів;
  • не замінюється нотаріус, юрист або оцінювач майна;
  • не виконується повна державна або проєктна експертиза;
  • не проводяться руйнівні розкриття конструкцій без окремого погодження;
  • не даються категоричні висновки щодо прихованих конструкцій без доступу, документів, фото прихованих робіт або додаткових досліджень;
  • не гарантується доступ на дах, у підвал, технічний поверх або закриті загальнобудинкові приміщення;
  • не гарантується, що після купівлі не виявляться приховані дефекти, які неможливо було побачити під час доступного огляду;
  • не гарантується зниження ціни продавцем, навіть якщо технічні аргументи для торгу є обґрунтованими.

Типові проблеми квартир перед купівлею

  • волога і пліснява в кутах;
  • сліди протікань зі стелі або від сусідів;
  • проблеми з дахом на останньому поверсі;
  • волога з підвалу на першому поверсі;
  • погана вентиляція;
  • стара або небезпечна електропроводка;
  • слабкий тиск води;
  • старі стояки води або каналізації;
  • проблеми з опаленням;
  • холодні зовнішні стіни;
  • поганий монтаж вікон;
  • дефекти стяжки або штукатурки;
  • самовільні перепланування;
  • красивий ремонт, який приховує дефекти;
  • поганий технічний стан будинку при хорошому вигляді квартири.

Пов’язані послуги

Нормативна база і технічні орієнтири

Під час перевірки квартири перед купівлею ми можемо орієнтуватися на фактичний стан квартири і будинку, проєктну документацію, державні будівельні норми, технічні карти виробників, паспорти обладнання, фото прихованих робіт, стан загальнобудинкових мереж, вентиляції, фасаду, покрівлі, підвалу і практику якісного будівництва.

Замовити перевірку квартири перед купівлею

Щоб замовити перевірку квартири перед купівлею, надішліть посилання на оголошення, адресу або район, поверх, площу, тип будинку, рік будівництва, фото квартири, опис ремонту і питання, які вас турбують.

Також бажано вказати, чи це старий житловий фонд, новобудова, квартира з ремонтом, квартира після будівельників, перший поверх, останній поверх або об’єкт із підозрою на вологу, протікання, тріщини, проблеми вентиляції чи інженерних систем.

Після попереднього аналізу ми запропонуємо оптимальний формат: усну консультацію без письмового звіту, огляд однієї квартири, перегляд кількох квартир, перевірку з фотофіксацією, короткий перелік дефектів, розширений звіт або підготовку технічних аргументів для торгу з продавцем.

Зв’язатися зі СтройАудит