Визначення технічного стану будівель

Головна
Визначення технічного стану будівель

Визначення технічного стану будівель

Визначення технічного стану будівель від СтройАудит — це приватне технічне обстеження будівлі або її частини для прийняття практичного рішення власником, покупцем, інвестором або замовником. Мета такого обстеження — зрозуміти, у якому фактичному стані перебуває будівля, які дефекти і ризики вона має, що з нею можна робити далі і які витрати можуть виникнути.

Ця послуга потрібна тоді, коли потрібно прийняти рішення: ремонтувати будівлю, реконструювати, переобладнати, добудовувати, продавати, купувати, законсервувати, демонтувати або повністю зносити. Ми оцінюємо будівлю з технічної точки зору: конструкції, фундамент, стіни, перекриття, покрівлю, фасад, підвал, вологу, тріщини, деформації, інженерні системи, сліди аварій і можливість подальшої експлуатації.

Визначення технічного стану будівлі — це не формальність. Часто зовні будівля виглядає придатною до використання, але має критичні дефекти. А іноді навпаки: об’єкт виглядає старим або занедбаним, але технічно може бути придатним для ремонту або реконструкції. Завдання обстеження — відокремити емоційне враження від реального технічного стану.

Важливе юридичне застереження

СтройАудит не є судово-експертною установою, не виконує судові експертизи, не готує висновки судового експерта та не оформлює документи для судів, державних органів, органів місцевого самоврядування, ЖЕКів, ОСББ чи інших установ як офіційний експертний висновок.

Ми не маємо ліцензії на діяльність, яка потребує спеціального ліцензування, і не ставимо за мету отримання такої ліцензії. Послуги СтройАудит надаються приватним особам, власникам нерухомості, покупцям, інвесторам і підприємствам як незалежна технічна думка спеціалістів з будівництва та технічного обстеження.

Визначення технічного стану будівель у нашому форматі не виконується для державних органів, судів, комісій, програм компенсації, отримання відшкодування, підтвердження аварійності для органів влади, оформлення офіційного статусу будівлі або подання документів до будь-яких державних чи муніципальних структур.

Це обстеження виконується виключно для приватного прийняття рішення щодо будівлі: ремонтувати, зносити, продавати, купувати, переобладнувати, реконструювати, добудовувати, консервувати або планувати подальші витрати. Якщо замовнику потрібен офіційний документ для державних органів, компенсації, суду або адміністративної процедури, потрібно звертатися до організацій і спеціалістів, які мають відповідні повноваження для такого виду робіт.

Коли потрібне визначення технічного стану будівлі

перед купівлею старого будинку або будівлі;
перед продажем об’єкта, щоб розуміти його технічні слабкі місця;
перед реконструкцією або переобладнанням;
перед капітальним ремонтом;
перед добудовою або надбудовою;
перед зміною призначення будівлі;
якщо будівля має тріщини, деформації, просідання або вологу;
якщо є сумнів, чи доцільно вкладати гроші в ремонт;
якщо потрібно вирішити, ремонтувати будівлю чи зносити;
якщо будівля довго не експлуатувалася;
якщо будівля постраждала від протікання, підтоплення, пожежі, аварії або тривалого занедбання;
якщо потрібно оцінити майбутні витрати перед прийняттям рішення;
якщо потрібно зрозуміти, які додаткові дослідження потрібні перед проєктуванням або реконструкцією.

Які рішення допомагає прийняти обстеження

чи варто купувати будівлю;
чи варто продавати об’єкт у поточному стані;
чи доцільний ремонт;
чи потрібна реконструкція;
чи можна переобладнати будівлю під інші задачі;
чи можна добудовувати або надбудовувати;
чи потрібно зупинити експлуатацію окремих зон;
чи потрібно виконати додаткову експертизу фундаменту, покрівлі, конструкцій або інженерних систем;
чи дешевше відремонтувати будівлю, ніж демонтувати і будувати нову;
чи є технічні ризики, які роблять інвестицію недоцільною.

Що перевіряється під час визначення технічного стану

Загальний стан будівлі

На першому етапі оцінюється загальна технічна картина: вік будівлі, тип конструкцій, рівень зносу, сліди ремонтів, перебудов, аварій, вологи, деформацій, неякісного будівництва або тривалої неправильної експлуатації.

загальний стан будівлі;
видимі дефекти;
технічна логіка конструкцій;
сліди старих ремонтів або перебудов;
ознаки аварійних ситуацій;
сліди вологи, протікань, підтоплення або пожежі;
рівень ризику подальшої експлуатації;
попереднє розуміння доцільності ремонту або реконструкції.

Фундамент, цоколь і основа будівлі

Фундамент і нижня частина будівлі визначають, чи має сенс вкладати кошти в ремонт або реконструкцію. Тріщини, просідання, волога, погана гідроізоляція, підтоплення, слабка основа або проблеми з ґрунтами можуть суттєво вплинути на подальше рішення.

тріщини в фундаменті, цоколі або нижній частині стін;
ознаки нерівномірного просідання;
волога в цоколі або підвалі;
капілярний підйом вологи;
стан відмостки;
наявність або відсутність дренажу;
стан гідроізоляції;
ризик впливу ґрунтових вод;
потреба в окремій експертизі фундаменту або ґрунту.

Стіни і несучі конструкції

Стіни, колони, балки, перемички, армопояси і несучі елементи оцінюються за видимими ознаками дефектів, тріщин, деформацій, відхилень, вологи, пошкоджень, самовільних прорізів або неправильних перебудов.

тріщини в стінах;
деформації і відхилення від вертикалі;
пошкодження кладки або бетону;
стан перемичок, колон, балок і армопоясів;
сліди самовільних прорізів;
наслідки добудов або перебудов;
волога, висоли, відшарування оздоблення;
ризик подальшого розвитку дефектів.

Перекриття, підлога і стеля

Перекриття важливо оцінювати перед реконструкцією, переобладнанням, зміною призначення або купівлею старої будівлі. Прогини, тріщини, вібрації, волога, дерев’яні елементи, корозія або приховані пошкодження можуть створити серйозні обмеження.

прогини перекриттів;
тріщини на стелі або підлозі;
вологі ділянки;
ознаки корозії або гниття;
стан дерев’яних, металевих або залізобетонних елементів у доступних місцях;
ризик перевантаження при переобладнанні;
потреба в консультації конструктора або додатковому розрахунку.

Покрівля, горище і мансарда

Покрівля часто є джерелом прихованих витрат. Протікання, неправильна вентиляція покрівельного пирога, дефекти кроквяної системи, волога, конденсат, помилки утеплення або погані примикання можуть зробити ремонт значно дорожчим, ніж здається на перший погляд.

стан покрівельного покриття;
стан кроквяної системи;
сліди протікань;
стан горища або мансарди;
вентиляція покрівлі;
утеплення і пароізоляція;
примикання, ендови, коник, карнизи;
ризик дорогого ремонту покрівлі;
потреба в окремій експертизі покрівлі або мансарди.

Підвал, льох і підземна частина

Підвал або льох показує багато про стан будівлі: вологу, вентиляцію, роботу дренажу, гідроізоляцію, стан фундаменту, підтоплення, плісняву, запах сирості і майбутні ризики для всієї будівлі.

вологість підвалу або льоху;
підтоплення;
запах сирості;
стан вентиляції;
сліди плісняви;
стан стін і підлоги;
висоли і відшарування;
можливість подальшого використання підземної частини;
потреба в окремій експертизі льоху та підвалу.

Фасад, утеплення і зовнішні огороджувальні конструкції

Фасад впливає не тільки на зовнішній вигляд, а й на тепловтрати, вологу, довговічність конструкцій і майбутні витрати. Під час обстеження оцінюються тріщини, відшарування, утеплення, промерзання, містки холоду і стан примикань.

тріщини фасаду;
відшарування штукатурки або облицювання;
стан утеплення;
промерзання і містки холоду;
волога на фасаді;
стан цоколя;
примикання до вікон, дверей, покрівлі і фундаменту;
потреба в тепловізійному обстеженні.

Інженерні системи

Інженерні системи можуть суттєво впливати на рішення щодо будівлі. Стара електрика, проблемне опалення, слабка вентиляція, протікання, каналізація, вода, дренаж, септик або приховані комунікації можуть перетворити дешевий об’єкт на дорогий ремонтний проєкт.

електрика і електрощити;
опалення;
водопостачання;
каналізація;
вентиляція;
дренаж і водовідведення;
септик, свердловина або насосне обладнання;
сліди протікань або аварій;
потреба в окремій перевірці інженерних систем.

Для яких рішень використовується обстеження

Ремонтувати

Якщо будівля має дефекти, але конструктивно придатна до подальшої експлуатації, обстеження допомагає визначити, які роботи потрібні в першу чергу, що можна відкласти, які ризики потрібно усунути і який орієнтовний бюджет ремонту закладати.

Зносити

Якщо дефекти критичні, ремонт економічно або технічно недоцільний, обстеження допомагає власнику зрозуміти, чому вкладення в будівлю можуть не мати сенсу і чому демонтаж може бути раціональнішим рішенням.

Купувати

Перед купівлею обстеження дозволяє покупцю зрозуміти реальний технічний стан будівлі, майбутні витрати, ризики прихованих дефектів і аргументи для торгу з продавцем.

Продавати

Перед продажем обстеження допомагає власнику розуміти слабкі місця будівлі, підготувати відповіді на технічні питання покупця і вирішити, що краще виправити до продажу, а що чесно пояснювати як майбутні витрати.

Реконструювати

Перед реконструкцією важливо зрозуміти, чи витримають існуючі конструкції нові навантаження, чи можна змінювати планування, добудовувати, надбудовувати, утеплювати, міняти покрівлю або переробляти інженерію.

Переобладнувати

Якщо будівлю планується використовувати по-іншому, потрібно оцінити, чи відповідає її технічний стан новій задачі: житлове використання, комерція, склад, майстерня, офіс, готель, фітнес-зал або інша функція.

Орієнтовна оцінка витрат

За результатами обстеження можна орієнтовно оцінити, які витрати можуть знадобитися для приведення будівлі до придатного стану. Це не офіційний кошторис і не оцінка майна, а практична технічна оцінка для прийняття приватного рішення.

вартість першочергового ремонту;
вартість усунення вологи і протікань;
вартість ремонту покрівлі;
вартість посилення або ремонту конструкцій;
вартість заміни інженерних систем;
вартість дренажу, гідроізоляції або водовідведення;
орієнтовний резерв на приховані дефекти;
порівняння доцільності ремонту і демонтажу.

Як проходить визначення технічного стану будівлі

1. Уточнення задачі

Спочатку ми з’ясовуємо, яке рішення потрібно прийняти: купити, продати, ремонтувати, зносити, реконструювати, переобладнати, добудовувати або оцінити доцільність подальшого використання будівлі.

2. Попередній аналіз інформації

Замовник може надати фото, відео, плани, проєкт, технічний паспорт, документи на землю, інформацію про рік будівництва, ремонти, аварії, перебудови, протікання, тріщини або попередні висновки майстрів.

3. Виїзд на об’єкт

На об’єкті виконується технічний огляд будівлі, конструкцій, фундаменту, стін, перекриттів, покрівлі, підвалу, фасаду, інженерних систем, вологи, тріщин, деформацій і доступних технічних зон.

4. Інструментальні методи за потреби

За потреби можуть використовуватися фотофіксація, контрольні обміри, вологомір, тепловізор, аналіз тріщин, перевірка температурних аномалій, пошук вологи, обстеження підвалу, покрівлі або інших проблемних зон.

5. Технічний аналіз

Після огляду аналізуються виявлені дефекти, можливі причини, критичність, ризики подальшої експлуатації, доцільність ремонту або реконструкції, потреба в додаткових дослідженнях і орієнтовні витрати.

6. Рекомендації щодо рішення

Замовник отримує практичні рекомендації: що робити з будівлею, які роботи першочергові, що потрібно дослідити додатково, які витрати закласти, які рішення є ризиковими і чи є сенс продовжувати проєкт.

Що отримує замовник

технічну оцінку фактичного стану будівлі;
перелік основних дефектів і ризиків;
пояснення критичності проблем;
фотофіксацію дефектів, якщо це передбачено форматом;
орієнтовне розуміння майбутніх витрат;
рекомендації щодо ремонту, реконструкції, переобладнання, продажу, купівлі або демонтажу;
перелік зон, які потребують додаткової експертизи;
питання до проєктувальника, конструктора, підрядника або профільного спеціаліста;
технічну основу для приватного рішення щодо будівлі.

Коли потрібна додаткова експертиза

Якщо під час обстеження виявлено складні або критичні проблеми, може знадобитися окрема експертиза конкретного елемента будівлі або залучення профільного спеціаліста.

експертиза фундаменту — якщо є тріщини, просідання, волога, проблеми основи або підозра на дефекти фундаменту;
експертиза покрівлі — якщо є протікання, конденсат, дефекти утеплення, кроквяної системи або примикань;
будівельно-технічна експертиза — якщо потрібно глибше дослідити конструкції, тріщини, деформації або загальний технічний стан;
експертиза льоху та підвалу — якщо є волога, пліснява, підтоплення або проблеми підземної частини;
тепловізійне обстеження — якщо потрібно знайти тепловтрати, вологу, дефекти утеплення або температурні аномалії;
експертиза проєкту — якщо після обстеження планується реконструкція, добудова або переобладнання будівлі.

Що не входить у визначення технічного стану будівель

не виконується судова експертиза;
не готується висновок судового експерта;
не оформлюється офіційний документ для суду, державних органів, органів місцевого самоврядування, ОСББ або ЖЕКу;
не виконується обстеження для отримання компенсації, відшкодування або державної допомоги;
не встановлюється офіційний статус аварійності будівлі;
не замінюється сертифікований технічний огляд там, де він потрібний законом або процедурою;
не виконується юридична перевірка документів на нерухомість;
не замінюється проєкт реконструкції, підсилення або демонтажу;
не виконується повний конструктивний розрахунок замість конструктора;
не проводяться лабораторні випробування матеріалів без залучення профільної лабораторії;
не виконуються руйнівні розкриття без окремого погодження;
не даються категоричні висновки щодо прихованих конструкцій без доступу, розкриття, документів або додаткових досліджень.

Типові проблеми будівель, які виявляються під час обстеження

тріщини в стінах, фундаменті або перекриттях;
нерівномірне просідання;
деформації конструкцій;
волога в підвалі або цоколі;
протікання покрівлі;
погана вентиляція;
пліснява і конденсат;
пошкодження фасаду;
старі або небезпечні інженерні системи;
помилки добудов або реконструкцій;
слабкі або перевантажені перекриття;
дефекти гідроізоляції;
об’єкт виглядає дешевим, але потребує значних вкладень;
будівля може бути технічно непридатною для запланованої задачі.

Пов’язані послуги

обстеження нерухомості перед придбанням — комплексний технічний огляд об’єкта перед купівлею;
незалежна будівельна експертиза — глибше технічне дослідження будівельних дефектів, причин і можливих рішень;
будівельно-технічна експертиза — оцінка конструкцій, тріщин, деформацій, фундаменту, стін, перекриттів і покрівлі;
експертиза фундаменту — аналіз фундаменту, цоколя, тріщин, гідроізоляції, дренажу і впливу ґрунтів;
експертиза покрівлі — перевірка даху, кроквяної системи, утеплення, вентиляції, примикань і протікань;
експертиза льоху та підвалу — аналіз вологи, підтоплення, вентиляції, гідроізоляції і температурного режиму;
тепловізійне обстеження — пошук тепловтрат, вологи, дефектів утеплення і температурних аномалій;
експертиза проєкту — перевірка технічних рішень перед реконструкцією, добудовою або переобладнанням;
консультація зі звітом і рекомендаціями — технічне пояснення стану будівлі і подальших дій.

Нормативна база і технічні орієнтири

Під час визначення технічного стану будівель ми можемо орієнтуватися на фактичний стан об’єкта, проєктну документацію, технічні паспорти, фото прихованих робіт, державні будівельні норми, будівельну практику, матеріали виробників, інженерну логіку конструкцій і майбутню задачу замовника.

Замовити визначення технічного стану будівлі

Щоб замовити визначення технічного стану будівлі, надішліть фото об’єкта, адресу або район, короткий опис будівлі, рік будівництва, площу, кількість поверхів, інформацію про фундамент, покрівлю, підвал, ремонти, тріщини, вологу, протікання, аварії або реконструкції.

Також важливо вказати, яке рішення потрібно прийняти: ремонтувати, зносити, продавати, купувати, переобладнувати, реконструювати, добудовувати або оцінити доцільність подальшої експлуатації. Після попереднього аналізу ми запропонуємо формат обстеження, обсяг перевірки і перелік додаткових досліджень, якщо вони потрібні.

Зв’язатися зі СтройАудит