[email protected] +38 050 520-26-46

Приймання квартири від забудовника

Приймання квартири від забудовника від СтройАудит — це технічна перевірка квартири перед підписанням акта приймання-передачі. Мета послуги — перевірити, чи відповідає квартира проєкту, договору, заявленому метражу, технічній документації, вимогам ДБН, якості виконаних робіт і нормальній будівельній практиці.

Під час приймання перевіряються площа квартири, геометрія приміщень, стяжка, стіни, стеля, відкоси, вікна, двері, фасад, балкон, гідроізоляція, вентиляція, комунікації, лічильники, опалення, каналізація, водопостачання, електрика, примикання, зовнішні відкоси, відливи, якість матеріалів і видимі дефекти будівництва.

Якщо під час приймання виявляються дефекти, вони фіксуються у фото, описуються у звіті або дефектному переліку для замовника. Такий перелік можна використовувати для переговорів із забудовником, внесення зауважень до акта приймання-передачі або вимоги усунення дефектів до остаточного приймання квартири.

Важливе юридичне застереження

СтройАудит не є судово-експертною установою, не виконує судові експертизи, не готує висновки судового експерта та не оформлює документи для судів, державних органів, органів місцевого самоврядування, ЖЕКів, ОСББ чи інших установ як офіційний експертний висновок.

Ми не маємо ліцензії на діяльність, яка потребує спеціального ліцензування, і не ставимо за мету отримання такої ліцензії. Послуги СтройАудит надаються приватним особам, покупцям нерухомості, інвесторам і власникам квартир як незалежна технічна думка спеціалістів з будівництва та технічного обстеження.

Приймання квартири від забудовника у нашому форматі не є судовою експертизою, не замінює державний контроль, авторський нагляд, технічний нагляд забудовника, сертифіковану лабораторію, газову службу, електролабораторію, проєктувальника або юриста. Ми виконуємо приватну технічну перевірку квартири для замовника перед прийняттям рішення щодо підписання акта приймання-передачі.

Коли потрібне приймання квартири від забудовника

  • перед підписанням акта приймання-передачі квартири;
  • якщо забудовник запрошує на огляд квартири;
  • якщо квартира передається без ремонту, після будівельних робіт або у форматі white box;
  • якщо потрібно перевірити фактичний метраж;
  • якщо потрібно зафіксувати дефекти до підписання акта;
  • якщо є сумніви щодо якості стяжки, стін, стелі, вікон або комунікацій;
  • якщо потрібно перевірити вентиляцію, опалення, каналізацію, водопостачання, електрику;
  • якщо квартира має балкон, лоджію, терасу, газовий котел або складні примикання;
  • якщо потрібно підготувати технічний перелік зауважень до забудовника;
  • якщо замовник не хоче приймати приховані або дорогі дефекти за власний рахунок.

Що перевіряється під час приймання

Відповідність проєкту, договору і комплектації

Передусім квартира звіряється з тим, що замовник мав отримати за договором, проєктом, технічними умовами, специфікацією, планом квартири або описом комплектації від забудовника.
  • планування квартири;
  • розташування кімнат, санвузлів, кухні, балкона або лоджії;
  • кількість і розташування вікон;
  • наявність перегородок;
  • розташування інженерних вводів;
  • наявність лічильників;
  • стан оздоблення відповідно до заявленого формату;
  • наявність елементів, які забудовник зобов’язаний передати замовнику.

Звірка метражу квартири

Під час приймання виконується контрольний обмір приміщень. Перевіряється фактична площа кімнат, кухні, санвузлів, коридору, балкона, лоджії або тераси в межах доступного технічного обміру.
  • контрольний обмір довжини і ширини приміщень;
  • звірка площі з договором, планом або технічними даними забудовника;
  • виявлення істотних розбіжностей у площі;
  • перевірка геометрії приміщень;
  • фіксація приміщень зі складною або неправильною формою;
  • підготовка даних для подальшого уточнення з забудовником.
Контрольний обмір під час приймання не замінює офіційну технічну інвентаризацію або документи БТІ, але дозволяє покупцю побачити можливі розбіжності і поставити забудовнику конкретні питання до підписання акта.

Стіни і міжкімнатні перегородки

Стіни та перегородки перевіряються на вертикальність, площинність, якість кладки або штукатурки, тріщини, відхилення кутів, примикання до стелі та підлоги, якість матеріалів і готовність до подальшого ремонту.

Що перевіряється

  • відхилення стін від вертикалі;
  • кривизна площини стін;
  • кривизна внутрішніх і зовнішніх кутів;
  • нерівності, хвилі, западини і напливи;
  • тріщини в кладці або штукатурці;
  • якість заповнення швів;
  • міцність і цілісність матеріалу;
  • якість примикання міжкімнатних перегородок до перекриття;
  • наявність зазорів, розривів, поганого заповнення або жорстких примикань там, де за проєктом потрібне інше рішення;
  • відповідність матеріалу перегородок заявленому проєкту або договору.

Типові допуски для стін і штукатурки

Конкретні допустимі відхилення залежать від типу поверхні, класу оздоблення, проєкту, договору, нормативного документа і технологічної карти виробника матеріалу. Під час приймання як орієнтири можуть перевірятися такі показники:
  • для покращеної штукатурки — відхилення від вертикалі або горизонталі орієнтовно до 2 мм на 1 м, але не більше 10 мм на висоту або довжину приміщення;
  • для високоякісної штукатурки — відхилення можуть бути жорсткішими і становити орієнтовно до 1 мм на 1 м, але не більше 5 мм на висоту або довжину приміщення;
  • для поверхонь, виконаних сухими будівельними сумішами, контроль площинності може виконуватися правилом 2 м; для стін орієнтиром може бути просвіт до 3 мм на довжині 2 м;
  • відхилення по вертикалі та горизонталі в усьому приміщенні повинні перевірятися окремо з урахуванням типу робіт і вимог виробника матеріалу;
  • кути мають бути придатними для подальшого оздоблення, монтажу дверей, меблів, плінтусів і плитки без надмірного вирівнювання.
Якщо забудовник передає квартиру без фінішного оздоблення, оцінюється не “ідеальність ремонту”, а відповідність будівельної готовності, проєкту, технічним вимогам і можливість виконувати наступні роботи без надмірного виправлення дефектів.

Стяжка підлоги

Стяжка підлоги перевіряється на рівність, перепади, міцність, наявність тріщин, бухтіння, пустот, пиління, відшарування, демпферної стрічки, компенсаційних швів і придатність до укладання майбутнього покриття.

Що перевіряється

  • загальний рівень стяжки;
  • локальні перепади і хвилі;
  • просвіт під правилом 2 м;
  • наявність тріщин;
  • бухтіння або відшарування;
  • міцність поверхні;
  • пиління і крихкість;
  • наявність демпферної стрічки по периметру;
  • наявність компенсаційних швів там, де вони потрібні;
  • відсутність порожнин, напливів, будівельного сміття і сторонніх включень;
  • придатність стяжки до подальшого монтажу підлогового покриття.

Типові допуски для стяжки

Для підлогових основ, виконаних сухими будівельними сумішами, як практичний орієнтир може використовуватися перевірка правилом 2 м: просвіт на довжині 2 м орієнтовно до 4 мм, а відхилення в межах приміщення — орієнтовно до 5 мм. Для конкретного покриття вимоги можуть бути жорсткішими.
  • для плитки, ламінату, паркету, вінілового покриття або наливної підлоги можуть діяти різні вимоги до рівності основи;
  • якщо стяжка пилить, кришиться, бухтить або має тріщини, це окремий дефект незалежно від геометрії;
  • якщо відсутня демпферна стрічка або компенсаційні шви, це може створити ризик тріщин, відшарування або передачі ударного шуму;
  • перепади рівня біля входу, балкона, санвузла, кухні або місць стику покриттів перевіряються окремо.

Стеля і міжповерхове перекриття

Стеля перевіряється на якість бетонної поверхні, тріщини, напливи, раковини, непровібровані ділянки, оголену арматуру, протікання, перепади, прогини, сліди ремонту, проблеми міжповерхових проходок і готовність до подальшого оздоблення.

Що перевіряється

  • якість бетонної поверхні;
  • наявність тріщин;
  • прогин стелі або перекриття;
  • локальні перепади і хвилі;
  • раковини, порожнини, непровібровані ділянки бетону;
  • оголена арматура;
  • сліди протікання або замокання;
  • якість бетонування міжповерхових отворів для комунікацій;
  • наявність відкритих щілин біля стояків або проходок;
  • стан примикань до стін і перегородок.
Оголена арматура, великі раковини, непровібровані ділянки, активні тріщини, протікання або незабетоновані проходки для комунікацій не є нормальним станом квартири при передачі і повинні фіксуватися як дефекти.

Вікна, відкоси, відливи і зовнішні примикання

Вікна і вузли їх монтажу — одна з найчастіших зон дефектів у новобудовах. Під час приймання перевіряється якість самих вікон, цілісність склопакетів, робота фурнітури, ущільнення, відкоси, зовнішні примикання, відливи і ризик продування або протікання.

Що перевіряється

  • цілісність склопакетів;
  • відсутність тріщин, подряпин, сколів і запотівання всередині склопакета;
  • роботоздатність фурнітури;
  • відкривання, закривання і притиск стулок;
  • якість ущільнювачів;
  • наявність продування;
  • якість монтажного шва;
  • якість внутрішніх і зовнішніх відкосів;
  • наявність і правильність відливів;
  • герметичність зовнішніх примикань;
  • ризик протікання або промерзання віконного вузла.

Балкон, лоджія або тераса

Балкони, лоджії і тераси перевіряються окремо, тому що саме тут часто виникають протікання, промерзання, відсутність нормального водовідведення, дефекти гідроізоляції і проблеми примикання до фасаду або квартири.

Що перевіряється

  • наявність ухилу для стікання води;
  • наявність отворів або організованого водовідведення з балкона;
  • стан гідроізоляції;
  • стан плити балкона;
  • тріщини, відколи, напливи, раковини;
  • примикання до фасаду, дверей і зовнішньої стіни;
  • наявність слідів протікання;
  • стан огороджень;
  • якість зовнішнього оздоблення;
  • ризик замокання квартири або нижніх поверхів.

Фасад, теплоізоляція і гідроізоляція примикань

Якщо під час приймання є доступ до фасадних елементів або балкона, перевіряються видимі дефекти фасаду, теплоізоляції, примикань, зовнішніх відкосів, відливів, штукатурного шару, герметизації і водовідведення.
  • якість фасадного утеплення у видимих зонах;
  • наявність тріщин, здуттів або відшарувань;
  • механічні пошкодження фасаду;
  • якість гідроізоляції примикань;
  • стан зовнішніх відкосів;
  • наявність відливів і крапельників;
  • ризик затікання води під фасадну систему;
  • теплові містки і промерзання у проблемних вузлах;
  • потреба в тепловізійному обстеженні за відповідних умов.

Гідроізоляція

Під час приймання перевіряється наявність і якість гідроізоляції там, де вона має бути передбачена проєктом або технічним рішенням: у санвузлах, мокрих зонах, на балконах, лоджіях, терасах, у місцях примикання і проходження комунікацій.
  • наявність гідроізоляції у мокрих зонах;
  • завод гідроізоляції на стіни;
  • стан примикань підлога-стіна;
  • герметичність проходок комунікацій;
  • гідроізоляція балкона або тераси;
  • ризик протікання до сусідів або в конструкції;
  • наявність дефектів, розривів, порожнин або неперекритих зон.

Вентиляція

Вентиляція перевіряється на наявність відкритих вентиляційних отворів, доступність каналів, відсутність перекриття або засмічення, наявність природної гравітаційної тяги і відповідність фактичного стану проєкту.

Що перевіряється

  • наявність вентиляційних отворів у санвузлі, кухні або інших передбачених приміщеннях;
  • чи не закриті вентиляційні канали будівельним сміттям;
  • чи є природна гравітаційна тяга;
  • чи немає зворотної тяги;
  • чи не пошкоджені вентиляційні решітки або канали;
  • чи відповідає розташування вентиляції проєкту;
  • чи немає ознак проблем, які можуть призвести до конденсату, запахів або плісняви.
Перевірка тяги під час приймання є практичною перевіркою доступними методами і не замінює офіційне обстеження вентиляційних каналів спеціалізованою організацією.

Водопостачання, каналізація і міжповерхові проходки

Під час приймання перевіряються стояки, підводи води, каналізація, лічильники, доступність ревізій, якість проходок через перекриття, герметизація і відповідність фактичного виконання проєкту.

Що перевіряється

  • наявність труб холодної і гарячої води;
  • наявність лічильників води;
  • серійні номери лічильників і доступність для обслуговування;
  • стан запірної арматури;
  • наявність каналізаційного стояка і відводів;
  • діаметр, товщина, тип і стан каналізаційних труб відповідно до проєкту;
  • наявність шумоізоляції каналізаційних стояків, якщо вона передбачена проєктом або технічним рішенням;
  • якість кріплення труб;
  • наявність ухилів там, де вони доступні для перевірки;
  • якість бетонування або герметизації міжповерхових отворів для комунікацій;
  • відсутність відкритих щілин, пустот, протікань або будівельного сміття в проходках.

Електрика і лічильник електроенергії

Електрика перевіряється в межах доступного приймання квартири: наявність електрощита, автоматів, кабельних вводів, розеткових і освітлювальних груп, лічильника електроенергії, маркування, видимих дефектів монтажу і безпечності виконання.
  • наявність електричного вводу;
  • наявність електролічильника;
  • наявність квартирного щита;
  • наявність автоматичних вимикачів і захистів;
  • маркування груп;
  • стан кабелів у доступних місцях;
  • наявність заземлювального провідника там, де він має бути;
  • правильність і акуратність монтажу в доступних межах;
  • ознаки перегріву, пошкоджень, відкритих жил або небезпечних з’єднань.
Перевірка електрики під час приймання не замінює електролабораторію і повні електровимірювання, але дозволяє виявити очевидні дефекти, небезпечні рішення і питання до забудовника.

Газ, котел і димохід

Якщо квартира передається з газом, індивідуальним котлом або димоходом, перевіряється наявність передбачених проєктом елементів, доступність, видимий стан, комплектація і питання, які потрібно окремо погоджувати із газовою службою або сервісною організацією.
  • наявність газового лічильника, якщо він передбачений;
  • наявність газового вводу або точки підключення;
  • наявність котла або місця під котел відповідно до договору;
  • наявність димоходу або коаксіального каналу для котла;
  • видимий стан димоходу і примикань;
  • наявність вентиляції у приміщенні з газовим обладнанням;
  • відсутність очевидних пошкоджень або незавершених вузлів;
  • питання, які потрібно перевіряти газовою службою або сервісом котла.
СтройАудит не виконує пуск газу, не перевіряє герметичність газових мереж як газова служба і не замінює офіційне введення газового обладнання в експлуатацію.

Опалення і радіатори

Система опалення перевіряється на відповідність проєкту, наявність радіаторів або приладів опалення, якість монтажу, кріплення, підключення, запірну арматуру, видимі протікання, доступність обслуговування і відповідність заявленим параметрам.
  • наявність радіаторів у приміщеннях;
  • відповідність кількості і розміру радіаторів проєкту;
  • якість кріплення радіаторів;
  • якість підключення труб;
  • наявність кранів, термоголовок або регулюючої арматури, якщо це передбачено;
  • відсутність видимих протікань;
  • наявність доступу до вузлів обслуговування;
  • робота теплої підлоги, якщо вона передбачена;
  • наявність лічильника тепла, якщо він передбачений проєктом або договором.

Радіатори і низькотемпературний теплоносій

Якщо система опалення розрахована на теплоносій із температурою близько 40 градусів, потужність радіаторів має підтверджуватися проєктом або теплотехнічним розрахунком. Радіатор, який достатній для високотемпературного режиму, може бути недостатнім для низькотемпературної системи.
  • звіряється кількість секцій або розмір радіатора;
  • перевіряється, чи відповідає рішення проєктній температурі теплоносія;
  • оцінюється ризик недостатнього опалення приміщення;
  • формуються питання до забудовника щодо розрахунку опалення;
  • за потреби рекомендується окрема перевірка системи опалення.

Допустимі відхилення: як ми їх застосовуємо

Під час приймання квартири важливо не просто знайти “криву стіну” або “нерівну стяжку”, а правильно прив’язати дефект до проєкту, договору, ДБН, ДСТУ, технологічної карти виробника або нормальної будівельної практики. Не всі поверхні мають однакові вимоги: чорнова квартира (квартира після будівельників), white box (білі стіни або під яєчко) і квартира з фінішним оздобленням приймаються по-різному.

Що важливо враховувати

  • тип переданої квартири: без оздоблення, після будівельних робіт, white box або з ремонтом;
  • який вид робіт фактично виконав забудовник;
  • який клас якості поверхні заявлений у договорі або технічному описі;
  • які матеріали застосовані;
  • які вимоги встановлює проєкт;
  • які допуски встановлені ДБН, ДСТУ або технологічною картою;
  • чи заважає дефект нормальному подальшому ремонту або експлуатації квартири;
  • чи потребує дефект виправлення саме забудовником до приймання.

Орієнтовні контрольні показники

  • стіни — перевіряються вертикальність, площинність, кути, тріщини, нерівності, примикання і готовність до подальшого оздоблення;
  • покращена штукатурка — орієнтовно до 2 мм на 1 м і не більше 10 мм на висоту або довжину приміщення;
  • високоякісна штукатурка — орієнтовно до 1 мм на 1 м і не більше 5 мм на висоту або довжину приміщення;
  • стіни, виконані сухими сумішами, можуть перевірятися правилом 2 м; практичний орієнтир — просвіт до 3 мм на довжині 2 м;
  • стяжка — практичний орієнтир для перевірки правилом 2 м: просвіт до 4 мм, а загальне відхилення в межах приміщення — орієнтовно до 5 мм;
  • стеля і підлога — перевіряються перепади, прогини, тріщини, раковини, непровібровані ділянки, оголена арматура і якість проходок;
  • перегородки — перевіряються вертикальність, тріщини, матеріал, товщина, примикання до перекриття і якість заповнення швів;
  • комунікації — перевіряються наявність, доступність, відповідність проєкту, цілісність і безпечність видимих вузлів.
Остаточне формулювання дефекту у звіті залежить від фактичного стану квартири, типу робіт і документів забудовника. Якщо конкретний допуск потрібно використовувати як підставу для офіційної претензії, його потрібно прив’язувати до конкретного чинного нормативного документа, проєкту або договору.

Типові дефекти при прийманні квартири

  • розбіжність фактичного метражу з заявленим;
  • криві стіни або кути;
  • нерівна або слабка стяжка;
  • тріщини в стяжці, стінах або стелі;
  • бухтіння стяжки;
  • оголена арматура;
  • раковини і непровібрований бетон;
  • погано забетоновані проходки комунікацій;
  • погане примикання перегородок до перекриття;
  • пошкоджені або погано відрегульовані вікна;
  • продування віконних вузлів;
  • дефекти зовнішніх відкосів і відливів;
  • проблеми вентиляції;
  • відсутність або погана якість гідроізоляції;
  • відсутність водовідведення з балкона;
  • дефекти фасаду і теплоізоляції;
  • неякісний монтаж труб, стояків, радіаторів або електрики;
  • відсутність лічильників або проблеми з доступом до них;
  • невідповідність фактичної комплектації договору.

Як проходить приймання квартири

1. Попередній аналіз документів

Перед виїздом бажано надати договір, план квартири, технічний опис, специфікацію, схему інженерних систем, дані щодо площі, комплектацію від забудовника і перелік питань, які турбують замовника.

2. Виїзд на об’єкт

На об’єкті виконується технічний огляд квартири, контрольний обмір, перевірка геометрії, стяжки, стін, стелі, вікон, балкона, фасадних примикань, вентиляції, комунікацій, лічильників, опалення, водопостачання, каналізації, електрики та інших доступних елементів.

3. Інструментальна перевірка

За потреби використовуються лазерний далекомір, рівень, правило, рулетка, вологомір, тепловізор, індикатори, засоби фотофіксації та інші доступні неруйнівні методи контролю.

4. Фіксація дефектів

Виявлені дефекти фіксуються у фото, описуються технічно зрозуміло і групуються за видами: площа, геометрія, стяжка, стіни, стеля, вікна, балкон, фасад, гідроізоляція, вентиляція, комунікації, опалення, електрика, водопостачання, каналізація.

5. Підготовка звіту або дефектного переліку

Після приймання готується звіт або дефектний перелік для замовника. У ньому вказуються виявлені недоліки, фото, пояснення, рекомендації і зауваження, які можна передати забудовнику.

Що отримує замовник

  • технічну перевірку квартири перед прийманням;
  • контрольний обмір площі;
  • перевірку відповідності проєкту, договору і комплектації;
  • перелік виявлених дефектів;
  • фотофіксацію дефектів;
  • пояснення критичності недоліків;
  • рекомендації щодо внесення зауважень до акта;
  • звіт або дефектний перелік для замовника;
  • технічну основу для переговорів із забудовником.

Що не входить у приймання квартири від забудовника

  • не виконується судова експертиза;
  • не готується висновок судового експерта;
  • не оформлюється офіційний документ для суду, державних органів або контролюючих органів;
  • не виконується юридична перевірка договору із забудовником;
  • не замінюється адвокат, юрист або нотаріус;
  • не виконується офіційна технічна інвентаризація квартири;
  • не замінюється електролабораторія;
  • не виконується пуск газу або перевірка газових мереж як газовою службою;
  • не проводяться руйнівні розкриття без окремого погодження;
  • не гарантується, що забудовник добровільно усуне всі дефекти без переговорів або юридичної процедури;
  • не дається категоричний висновок щодо прихованих конструкцій без доступу, розкриття, проєкту або фото прихованих робіт.

Пов’язані послуги

Нормативна база і технічні орієнтири

Під час приймання квартири від забудовника ми можемо орієнтуватися на договір, проєкт, технічний опис квартири, документи забудовника, державні будівельні норми, ДСТУ, технологічні карти виробників матеріалів, виконавчу документацію, фото прихованих робіт і практику якісного будівництва.

Замовити приймання квартири від забудовника

Щоб замовити приймання квартири від забудовника, надішліть адресу або назву ЖК, площу квартири, поверх, план квартири, договір або технічний опис, дату приймання, інформацію про комплектацію квартири і питання, які вас турбують.

Після попереднього аналізу ми погодимо формат виїзду, перелік перевірок, необхідні інструменти, можливість обміру, фотофіксації, тепловізійного обстеження, перевірки вологості, вентиляції, вікон, стяжки, стін, комунікацій і підготовки дефектного переліку для забудовника.

Зв’язатися зі СтройАудит